Predpise si vsak razlaga po svoje, sodne prakse še ni. Pridobivanje gradbenega dovoljenja je še bolj zamudno kot prej; na upravnih enotah opažajo, da so se podaljšali predvsem postopki v zadevah s stranskimi udeleženci.
Postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja v Sloveniji še zdaleč ni preprost, potrebnih je veliko korakov, v praksi pa je konkretna situacija lahko z vsakim primerom drugačna.
Konkreten primer: postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja po korakih
V splošnem, kot so nam pojasnili na Upravni enoti Grosuplje, po korakih konkreten postopek poteka tako:
- Investitor najprej izbere parcelo, o kateri na občini pridobi lokacijsko informacijo. Ta mu pove, ali je parcela zazidljiva, kakšni so varstveni režimi, kakšna so določila občinskega prostorskega načrta (OPN) glede same gradnje. To so vse relevantne informacije, potrebne za izdelavo dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD). Običajno zatem sledi odkup parcele.
- Investitor izbere projektanta za izdelavo DGD. Isti projektant je običajno tudi njegov pooblaščenec v upravnem postopku.
- Projektant glede na poizvedbe določi priključna mesta komunalne infrastrukture in trase komunalnih vodov in začne pridobivanje služnosti. Odvisno od dogovora projektant pridobi tudi vsa potrebna mnenja pristojnih mnenjedajalcev, čeprav to lahko stori tudi investitor sam; enako velja za služnosti.
- Projektant izdela DGD z vsemi sestavinami.
- Vloga za gradbeno dovoljenje se vloži na predpisanem obrazcu. Obvezna priloga sta dva izvoda DGD. Ob vložitvi mora biti izkazana pravica do gradnje v skladu s 35. členom gradbenega zakona na parceli gradnje in na parcelah, po katerih potekajo komunalni priključki.
- Upravna enota nato najprej preveri formalno popolnost, torej pravico do gradnje, v skladu s 35. členom gradbenega zakona.
- Če je pravica do gradnje izkazana, sledi vsebinski pregled vloge: skladnost z OPN, potrebna mnenja, varstveni pasovi …
- Če je vloga vsebinsko nepopolna, se investitorja pozove na dopolnitev. Če ta vloge v roku ne dopolni, se v skladu z določili 42. člena gradbenega zakona šteje, da je vlogo umaknil.
- Ko je vloga formalno in vsebinsko popolna, sledi obveščanje stranskih udeležencev (npr. mejašev) o postopku. Če prijavijo stransko udeležbo, sledi izvedba ustne obravnave. Investitor se lahko temu izogne, če predloži izjave strank, da se strinjajo z nameravano gradnjo. A pri tem morajo točno navesti številko in datum DGD ter njegovega avtorja. V primeru izvedbe ustne obravnave lahko investitor izgubi tudi 50 dni časa.
- Šele po vsem naštetem sledi izdaja gradbenega dovoljenja.
Kje se največkrat zaplete v praksi?
Na UE Grosuplje opažajo, da so glavne težave pri izdaji gradbenega dovoljenja pomanjkljivi projekti DGD. »Ti velikokrat ne vsebujejo dokazil o pravici graditi (torej o lastništvu zemljišč oziroma služnosti) ali pa niso pridobljena vsa potrebna mnenja. Poleg tega projektna dokumentacija DGD velikokrat ni izdelana v skladu z določili pravilnika o projektni dokumentaciji,« pojasnjujejo. Kot dodajajo, na področju gradnje poleg vsega omenjenega obstaja tudi večna težava različnega tolmačenja predpisov oz. pojmov, saj si jih nemalokrat vsak tolmači po svoje. Sodna praksa v zvezi z novim gradbenim zakonom, ki bi poenotila prakso pri odločanju, še ne obstaja.
Z novim zakonom so postopki še daljši
Na UE Domžale pa pravijo, da težave predstavljajo predvsem vsebinske nejasnosti in nedorečenosti posameznih določb v prostorskih izvedbenih aktih, ki zahtevajo sprotno komunikacijo s strokovnimi službami v posameznih občinah. »Težave rešujemo predvsem z uspešnim sodelovanjem z občinami v smislu skupnih analiz aktualnih prostorskih aktov na skupnih sestankih s predstavniki občinskih uprav,« dodajajo.
Poudarijo pa, da so gradbeni postopki po uveljavitvi novega gradbenega zakona še daljši kot po prejšnjem zakonu o graditvi objektov (ZGO-1). »Predvsem so se podaljšali postopki v zadevah s stranskimi udeleženci. Ti so zaradi nove ureditve v gradbenem zakonu v zvezi z obvezno predhodno seznanitvijo oseb, ki izpolnjujejo pogoje za stranske udeležence, skoraj dvakrat daljši kot po prejšnji ureditvi v ZGO-1,« opažajo.
Spremenila se je vloga občin
Prejšnji zakon o graditvi objektov je resda določal vključitev občine v gradbene postopke, a le v primerih, če so svojo udeležbo priglasile upravni enoti po predpisanem postopku. »Ta ureditev sodelovanja občine v gradbenih postopkih je zdaj drugačna,« trdijo na UE Domžale. Razlog za to je 31. člen zakona, v katerem je predpisano, da je občina mnenjedajalec glede skladnosti s prostorskimi izvedbenimi akti (PIA).
»Naše stališče je, da je bila prejšnja ureditev bolj primerna, in predlagamo, da se jo dolgoročno spet predpiše v gradbeni zakon tako, da so občine v gradbenih postopkih vedno stranke. Po sedanji ureditvi mnenje ni zavezujoče za UE pri dovoljevanju gradnje, občina pa npr. zoper odločitev upravne enote brez upoštevanja tovrstnega občinskega mnenja nima možnosti pritožbe,« utemeljujejo.
Po njihovih opažanjih so tudi sicer določbe 3. odstavka 31. člena gradbenega zakona delno nejasne, zato se gradbeni postopki občutno podaljšujejo, kajti gradbeni zakon upravno enoto zavezuje, da mnenje mora pridobiti; če ne drugače, pa z izvedencem. »A v postopku ga upravna enota ni nujno dolžna upoštevati, zoper neupoštevanje mnenja pa se občina (mnenjedajalec) ne more pritožiti,« razložijo, kje nastajajo težave.
»Sedanja ureditev je slaba«
»Sedanja ureditev v gradbenem zakonu, po kateri so mnenja nadomestila prejšnja obvezna soglasja in mnenja tudi niso več sestavni del projektne dokumentacije, je po našem mnenju slaba. Pridobivanje projektnih pogojev in posledično soglasij (mnenj) bi po vsebini morala biti sestavni del projektiranja. Mnenja oz. soglasja (razen mnenje občine o skladnosti gradnje s PIA) bi morala biti obvezni sestavni del projektne dokumentacije in za upravni organ zavezujoča v postopku dovoljevanja gradnje,« verjamejo na UE Domžale.
Čemu gre pripisat dolgotrajnost gradbenih postopkov?
»Predvsem nepopolnim in nepravilno izdelanim projektnim dokumentacijam. Zato na upravni enoti v izboljšanje tega stanja vlagamo ogromno energije in pozornosti, predvsem z neuradnimi razgovori z nosilci večjih naložb in drugimi investitorji ter projektanti že pred vložitvijo zahtevka,« odgovarjajo na UE Domžale.
Kot dodajajo, v takih neuradnih razgovorih večkrat sodelujejo še mnenjedajalci in občine kot načrtovalci prostorskih ureditev. Od teh predhodnih razgovorov s projektanti in investitorji pa je namreč po njihovih besedah v precejšnji meri odvisna večja kakovost dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja ter hitrejše vodenje konkretnih postopkov po tem, ko stranke dejansko vložijo vloge za izdajo gradbenih dovoljenj.
