Ko razmišljamo o financiranju gradnje ali nakupa nepremičnine, moramo paziti na številne dejavnike, sicer lahko v nasprotnem primeru dobršen del življenja životarimo, namesto da bi v svojem novem domu uživali. Možnosti pa imamo veliko: hipoteka, število obrokov, fiksna ali variabilna obrestna mera …
Specialistka za financiranje in osebni proračun Ana Vezovišek poudari, da moramo, ne glede na to, ali gre za financiranje gradnje ali pa za nakup stanovanja, upoštevati zakonitosti, ki so nujno potrebne, če se želimo varno zadolžiti.
Pred najemom kredita ne smete preslišati alarmov
»V svoji 20-letni praksi sem namreč videla več primerov nevarne zadolžitve kot pa varne. Zakaj je tako? Ker ljudje zadolžitvi ne pripisujemo takšnega pomena, kot bi ga morali. Enostavno nas čustva odnesejo in pozabimo vklopiti razum, ki pa je pri zadolžitvi ključnega pomena,« meni. Svetuje, da pred zadolžitvijo preverimo, kakšna je naša današnja finančna slika – torej, kakšni so naši prihodki in na drugi strani odhodki. Če nam namreč že zdaj konec meseca nič ne ostane, potem je to alarm pred najemom kredita,« pravi Vezoviškova, in doda, da se večina sicer s tem ne obremenjuje in si misli: »Ah, bomo že nekako.«
Opozarja, da pa je, ko pride nova realnost, v kateri moramo mesečno odplačevati obroke, situacija veliko težja. Zato bi tudi praviloma pred najemom kredita morali najprej poskrbeti za t. i. likvidnostno vrečo (varnostno rezervo) in za najmanj 20 odstotkov lastnih sredstev. Opaža pa, da marsikdo na tem mestu zgolj skomigne z rameni in si misli, da bo to že nekako nadoknadil. A finančna strokovnjakinja pravi, da je ravno to tisti ključni trenutek, od katerega je odvisno, kako varna bo naša prihodnost.
Ključno je upoštevanje osnovnih pravil zadolževanja
Katera so torej tista osnovna pravila, ki jih specialistka za financiranje priporoča vsakomur, ki se želi varno zadolžiti?
– Strošek bivanja, ki vključuje tudi obrok kredita, naj ne presega 30 odstotkov naših prihodkov. Če ta odstotek presežemo, se lahko hitro zgodi, da nam ne bo uspelo ohraniti t. i. varnostne rezerve in kreirati novih rezev, ki bodo namenjene obnovi, nakupu novega avtomobila ali drugim večjim izdatkom. Banke nam lahko namreč ponudijo višji kredit, kot smo ga sposobni odplačevati.
– Skrbno moramo premisliti, kateri kredit izbrati in pod kakšnimi pogoji. Banke navadno kot rešitev ponudijo t. i. hipotekarne stanovanjske kredite, saj gre za večje zneske in so tudi za nas najbolj ugodni. Pri tem imamo na izbiro variabilno ali fiksno obrestno mero. Sama je zagovornica varnosti, torej fiksne obrestne mere, pa čeprav dobimo nekoliko manj kredita. »Videla sem preveč primerov, ko ljudje niso bili zmožni slediti porasti EURIBOR-a in so zato morali prodati nepremičnine,« poudari.
– Pri gradnji nepremičnine moramo predvideti vse stroške. Po njenih izkušnjah se kar v 90 odstotkih financiranje ne izide v skladu z začetnim finančnim načrtom. Tako na koncu začetnemu posojilu, ki smo ga že tako verjetno najeli preko svojih zmožnosti, dodamo še eno novo, pa čeprav ga po vseh merilih sploh ne bi smeli najeti. Tako lahko, namesto da uživamo v svoji novi nepremičnini, začnemo životariti.
Eko sklad ponuja ugodne kredite, a pod številnimi pogoji gradnje
Kredite za fizične osebe (poleg nepovratnih sredstev) ponuja tudi Eko sklad. Pogoj za pridobitev kredita je gradnja ali nakup nove skoraj nič-energijske eno ali dvostanovanjske stavbe, katere energijska učinkovitost bo v segmentu računske rabe energije za ogrevanje (QH), izračunane po metodi za pasivne stavbe PHPP, manjša ali enaka 25 kWh/m²a. Ustreznost stavbe se preverja na podlagi dokazil in izračuna po metodologiji PHPP, projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja ter načrtov projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI), v primeru nakupa že dokončane nove stavbe pa na podlagi načrtov projektne dokumentacije izvedenih del (PID).
Zahtev je še precej; tudi zunanje stavbno pohištvo mora recimo imeti ustrezno toplotno prehodnost in mora biti vgrajeno po načelu tesnjenja v treh ravneh, kot je opredeljeno v smernici RAL. Toplotne prehodnosti zunanjega stavbnega pohištva in toplotne prevodnosti izolacijskih materialov, vgrajenih v toplotnem ovoju stavbe, morajo biti razvidne iz ustreznih dokazil, skladno z zahtevami javnega poziva. Obvezna je tudi vgradnja centralnega sistema prezračevanja. Poleg tega je dovoljena le vgradnja sodobnih generatorjev toplote z visoko energijsko učinkovitostjo. Za ogrevanje in pripravo sanitarne vode je edino dopustno fosilno gorivo zemeljski plin, dovoljena pa je le vgradnja plinskega kondenzacijskega kotla. Neposredno ogrevanje stavbe in sanitarne vode z električno energijo ne sme presegati 10 odstotkov toplotnih potreb stavbe, prav tako mora stavba najmanj 25 odstotkov toplotnih potreb pokriti iz obnovljivih virov energije.
Na Eko skladu pravijo, da se kredit lahko dodeli tudi za nakup eno ali dvostanovanjske stavbe, ki izpolnjuje te pogoje, s strani prvega kupca, torej fizične osebe, če je bila prodajna pogodba ali druga veljavna listina z zemljiškoknjižnim dovolilom prodajalca za vpis lastninske pravice v korist kupca sklenjena po 1. 1. 2019. So pa pogoji kreditiranja s strani Eko sklada za občane ugodnejši kot pri večini komercialnih bank: obrestna mera kredita je trimesečni EURIBOR + 1,3 odstotke, odplačilna doba lahko znaša največ 20 let, kredit se zavaruje s plačilom zavarovalne premije, znesek kredita pa lahko znaša do celotnega zneska priznanih stroškov po predračunu.
V praksi to pomeni, da en kredit ne bo dovolj
Tudi finančna specialistka Ana Vizovišek meni, da je vselej smiselno preveriti, ali lahko prejmemo kakšne subvencije, a opozarja, da je pri najemu kredita drugače. »Res je, da so krediti Eko sklada ugodnejši od klasičnih, a kaj, ko po navadi potrebujemo veliko sredstev že za nakup ali gradnjo. Potem v praksi to pomeni, da moramo najprej najeti en hipotekarni kredit, če nimamo lastnih sredstev, moramo najeti dodatni kredit in potem še kredit s strani Eko sklada. To navadno ne pije vode in imamo naenkrat toliko obveznosti, da nam nizka obrestna mera prav nič ne pomaga,« pojasnjuje. Torej, četudi bi imeli brezplačno posojilo z ničelno obrestno mero, bi ga na koncu še vedno morali vrniti. Sofinanciranje s strani Eko sklada torej po mnenju Vizoviškove da, a samo v primeru, da ostajamo znotraj 30 odstotkov svojih obveznosti.
Subvencija do 135 evrov na kvadratni meter neto ogrevane površine
Eko sklad lahko gradnjo subvencionira tudi z nepovratnimi sredstvi. Te so občanom na voljo v okviru javnega poziva za skoraj nič-energijske stanovanjske stavbe (sNES), in sicer za gradnjo ali nakup skoraj nič-energijske nove eno- ali dvostanovanjske stavbe, celovito obnovo starejše eno- ali dvostanovanjske stavbe ali za nakup stanovanja v novi oziroma obnovljeni skoraj nič-energijski tri- in večstanovanjski stavbi. Tudi tu je precej dela s papirologijo. Ustreznost skoraj nič-energijske nove stavbe se preverja na podlagi izračunov in dokazil iz Elaborata energijske učinkovitosti sNES, izračuna po metodologiji PHPP za skoraj nič-energijske stavbe, verzija PHPP 9 (2015) ali novejša, projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja DGD ter načrtov projektne dokumentacije za izvedbo gradnje PZI (načrt arhitekture, načrt strojnih inštalacij ogrevanja, hlajenja in prezračevanja). Zmanjšanje potrebne energije za delovanje stavbe je zagotovljeno z ukrepi za doseganje visoke energijske učinkovitosti, ki bistveno presegajo minimalne zahteve veljavne zakonodaje, pri čemer je potrebna energija za delovanje stavbe večinoma proizvedena iz obnovljivih virov na kraju samem ali v njeni bližini.
Kot nam razložijo na Eko skladu, je nepovratna finančna spodbuda določena glede na računsko rabo energije za ogrevanje in hlajenje stavbe iz izračuna PHPP, vrsto izolacijskega materiala v toplotnem ovoju stavbe in glede na neto ogrevano površino stavbe, opredeljeno v PZI. Trajnostno gradnjo novih sNES s progresivno naravnano subvencijo, ki lahko znaša največ 135 evrov na kvadratni meter (m²) neto ogrevane površine stavbe za leseno gradnjo in uporabo naravnih materialov (največ do 150 m²).
Nižji stroški in manjše okoljske obremenitve
»A prednosti tovrstne gradnje oz. renovacije stavbe so številne,« zagotavljajo na Eko skladu. »Skoraj nič-energijske stavbe dolgoročno zagotavljajo nizke stroške obratovanja in manjše okoljske obremenitve ter višajo kakovost bivalnega okolja, hkrati pa imajo zaradi celovitega pristopa k načrtovanju in kakovostnejše gradnje daljši življenjski cikel,« zatrjujejo. Finančne spodbude Eko sklada pa vlagatelje še stimulirajo za odločanje v trajnostne in okoljsko bolj učinkovite rešitve za gradnjo. Kot pravijo, je program finančnih spodbud v nekaj letih dokazal, da so lahko domače novogradnje enakovredne najboljši gradbeni praksi v EU, »temu pa se je hitro prilagodila tudi domača ponudba učinkovitih gradbenih proizvodov in materialov za gradnjo, sočasno s storitvami projektiranja, izvedbo gradnje in zagotavljanjem višje kakovosti novogradenj«.
Spremenili so se tudi trendi pri izboru materialov in konstrukcijskih rešitev za gradnjo. »V prvih letih izvajanja programa za stanovanjske sNES je prednjačila masivna gradnja stanovanjskih stavb, toplotno zaščitenih pretežno s polistirenom. Ta trend se je zaradi progresivnega sistema sofinanciranja spremenil najprej s pogostejšim odločanjem za uporabo sistemov toplotne zaščite mineralnega izvora, zatem pa še v uporabo materialov naravnega izvora,« pojasnjujejo. V desetletnem obdobju dodeljevanja spodbud za eno- in dvostanovanjske stavbe je sicer Eko sklad spodbudil že več kot 1.300 novogradenj.
Okvirček v drugi polovici članka:
V praksi to pomeni, da en kredit ne bo dovolj
Tudi finančna specialistka Ana Vizovišek meni, da je vselej smiselno preveriti, ali lahko prejmemo kakšne subvencije, a opozarja, da je pri najemu kredita drugače. »Res je, da so krediti Eko sklada ugodnejši od klasičnih, a kaj, ko po navadi potrebujemo veliko sredstev že za nakup ali gradnjo. Potem v praksi to pomeni, da moramo najprej najeti en hipotekarni kredit, če nimamo lastnih sredstev, moramo najeti dodatni kredit in potem še kredit s strani Eko sklada. To navadno ne pije vode in imamo naenkrat toliko obveznosti, da nam nizka obrestna mera prav nič ne pomaga,« pojasnjuje. Torej, četudi bi imeli brezplačno posojilo z ničelno obrestno mero, bi ga na koncu še vedno morali vrniti. Sofinanciranje s strani Eko sklada torej po mnenju Vizoviškove da, a samo v primeru, da ostajamo znotraj 30 odstotkov svojih obveznosti.
